FAQs

Nachfolgend finden Sie die von uns zusammengestellten FAQ zum Paulihaus:

Beim Paulihaus handelt es sich um ein Baugemeinschaftsprojekt, zu dem sich vier Unternehmen zusammengefunden haben, um die Synergien ihrer Zusammenarbeit – räumlich und inhaltlich – besser zu nutzen. Die Unternehmen wollen ihren angestammten/langjährigen Sitz auf St. Pauli/Schanze/Karoviertel halten. Gebaut wird zur Selbstnutzung, es entsteht kein Investitionsprojekt zur Vermarktung. Insbesondere die räumlichen Synergien und Kooperationsflächen lassen sich nur in einem Neubau realisieren. Im Erdgeschoss sind gewerbliche Nutzungen mit deutlichem Stadtteilbezug vorgesehen. Die Mieten bewegen sich im unteren Preissegment.

Der Baugemeinschaft gehören die vier Unternehmen ARGUS, Pahnke Markenmacherei, steg Hamburg und HAMBURG TEAM an.

Die steg hat seit 30 Jahren ihren Sitz im Schulterblatt im Schanzenviertel. HAMBURG TEAM hat seinen Sitz seit 2008 am Millerntorplatz in St. Pauli, die Pahnke Markenmacherei ist seit 2001 im Karoviertel ansässig. ARGUS hat seinen Sitz seit 19 Jahren in der benachbarten Altstadt.

Der Realisierungsgesellschaft gehören alle vier Unternehmen an: ARGUS, HAMBURG TEAM, Pahnke Markenmacherei und die steg Hamburg.

Wir haben vor Beginn der Planungen nach geeigneten Büroflächen im Stadtteil gesucht, jedoch leider keine gefunden, die unseren Anforderungen entsprachen.

500.000 qm Leerstand hören sich zwar viel an, entsprechen jedoch nur ca. 3,5% der gesamten Bürofläche in Hamburg. Bei 3,5% Leerstand sprechen Experten von Vollvermietung.

Die beteiligten Unternehmen setzen auf eine enge Zusammenarbeit: Orte der Kommunikation, Gemeinschaftsflächen und flexible räumliche Lösungen sind die Basis für eine erfolgreiche Umsetzung dieses einzigartigen Projekts. Der Neubau bildet diese spezielle Anforderungen ab.

Der Standort im Stadtteil ist uns sehr wichtig, weil viele Mitarbeiter:innen unserer Unternehmen im Umfeld wohnen, darunter Mütter und Väter, die in Teilzeit arbeiten. Ein Wegzug aus dem Viertel würde bedeuten, dass sie Arbeit und Leben nicht mehr in der bisherigen Form miteinander vereinen könnten, z.B. morgens die Kinder in Kita und Schule zu bringen, mittags zum Essen mit den Kindern nach Hause zu gehen, nachmittags wieder bei der Arbeit zu sein.

Darüber hinaus ist das Paulihaus so geplant, dass die Unternehmen miteinander kooperieren und gemeinsam Flächen nutzen können. Das Kennzeichen einer Baugemeinschaft – ob nun im Wohn- oder im gewerblichen Bereich – ist ja, dass man genauso baut, wie man wohnen bzw. arbeiten möchte. Und so sind auch unsere Pläne entstanden. Wir sind eben kein Investitionsobjekt zur Realisierung maximaler Renditen aus hohen Mieten, sondern ein für eine langfristige gemeinschaftliche Nutzung ausgerichtetes Baugemeinschaftsprojekt.

Neubauprojekte dieser Art erfordern umfangreiche Planungs- und Genehmigungsverfahren. Das heißt, das Paulihaus ist genau für diesen Standort geplant und kann nicht einfach an einen anderen Standort versetzt werden. Auch die Genehmigungen gelten nicht einfach für einen anderen Standort. Die Planungs- und Genehmigungsverfahren sind zudem sehr zeitaufwendig und kostenintensiv. Auch deshalb, weil innerhalb dieser Verfahren genau auf einen Ausgleich der verschiedenen Interessen geachtet wird, was wir sehr begrüßen.

So wurden den vorherigen Bestandsmieter:innen neue Flächen im Erdgeschoss angeboten. Die Autowerkstatt kehrt nach Gebäudefertigstellung an ihren angestammten Ort zurück. Mit dem Tonstudio wurde ebenfalls eine einvernehmliche Lösung erzielt, das Rückkehrrecht bleibt bis zur Fertigstellung des Neubaus bestehen. Mit der Betreiberin des Restaurants konnte trotz konkreter Planungsentwürfe und Entschädigungsangebote keine Einigung erzielt werden. Das Gericht bestätigte die Rechtmäßigkeit der vorzeitigen Kündigung des bis Ende 2021 befristeten Mietvertrags durch die Stadt.

Das Paulihaus ist kein Investitions- und Renditeobjekt. Die Baugemeinschaft hat das Gebäude zur Eigennutzung geplant. In den Geschossen entstehen keine zusätzlichen Büroflächen, die in die Vermietung gehen. könnten. Die Flächen im Erdgeschoss stehen für gewerbliche oder gemeinschaftliche Nutzungen mit Stadtteilbezug offen. Interessent:innen können sich an die Baugemeinschaft mit ihren Nutzungsideen wenden.

Der Standort ist durch starke Lärmimmissionen belastet, was die Herstellung von Wohnraum an dieser Stelle, gemäß der bestehenden Vorschriften für Wohnraum, deutlich erschwert. Aus diesen Gründen wurde in der weiteren Beplanung dieses Areals davon Abstand genommen, hier Wohnraum zu schaffen.

Die Architektur ist das Ergebnis eines städtebaulich-hochbaulichen Wettbewerbs, an dem fünf Büros beteiligt waren. Die Entwürfe wurden im Januar 2018 öffentlich ausgestellt. Die Besucher:innen konnten persönliche Anmerkungen zu den Entwürfen machen, die der Jury vorgelegt und die bei der Auswahl des Siegerentwurfs mit berücksichtigt wurden. Der Gewinnerentwurf stammt von einem lokalen Architekturbüro direkt aus dem Quartier, das über beste Ortskenntnis verfügt. Das Preisgericht bestand aus Teilnehmer:innen mit einer hohen fachlichen Qualifikation. Die Jury setzte sich aus 34 Fachleuten – unter anderem dem Oberbaudirektor, fünf Vertreter:innen aus der Politik sowie Bewohner:innen und Architekt:innen zusammen. Der Entwurf hat von der Jury eine eindeutige Zustimmung erhalten. Ebenso waren die Sachpreisrichter:innen mit den örtlichen Verhältnissen besonders vertraut.

Es handelt sich um eine robuste Backsteinarchitektur, die sich an der Bebauung des Rindermarktareals und dessen städtebaulicher Struktur orientiert. Auch die Geschossigkeit orientiert sich an den Gebäudehöhen im Umfeld.

Zu diesem Thema wurden von der Baugemeinschaft zwei Gutachten in Auftrag gegeben. Das eine beschäftigt sich mit der Frage, ob der Bau des neuen Gebäudes zu mehr Lärmentwicklung an dieser Stelle führt (Bauakustik), das andere untersucht, ob es durch die Bewirtschaftung des Gebäudes (Schallimmissionsprognose) zu einer erhöhten Lärmbelastung kommt. Das erste Gutachten kommt zum Ergebnis, dass die ermittelte, leichte Pegelerhöhung im Kontext des bereits existierenden Pegels subjektiv nicht wahrnehmbar ist. Das zweite Gutachten belegt, dass die Auflagen der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) eingehalten werden bzw. sogar unter den zulässigen Werten liegen.

Im Erdgeschoss werden kleinteilige Laden-/Gewerbeflächen für kieznahe Nutzungen entstehen, die von der Baugemeinschaft subventioniert und auf diese Weise günstig angeboten werden können.

Nein. Die Bestandsgebäude auf dem Grundstück stehen nicht unter Denkmalschutz und sie sind auch nicht als denkmalwürdig eingestuft. Sie sind auch kein Teil eines städtebaulichen Ensembles.

Gegenstand der Wirtschaftsförderung sind die Unternehmen Pahnke Markenmacherei und steg Hamburg. Die Mietverträge dieser Unternehmen laufen in Kürze aus und es ist nicht sicher, dass sie an ihren langjährigen Standorten bleiben können. Die Unternehmen sind Teil einer Baugemeinschaft und wollen als solche zusammen in ein Gebäude ziehen, um dort inhaltliche und räumliche Synergien zu nutzen. Für dieses Anliegen gibt es keine geeigneten Büroflächen in St. Pauli.

Die Förderkriterien, die die Stadt Hamburg für einen Wirtschaftsförderungsfall anlegt, werden erfüllt. Siehe hierzu:  https://www.hamburg.de/contentblob/8476670/8ccf10fec4fdac551ba8dc7bc07cd575/data/wirtschaftsfoerderungskriterien.pdf

Nein. Auch wenn die Agentur Pahnke und die steg Hamburg als Wirtschaftsförderungsfälle eingestuft werden, hat die Baugemeinschaft keinerlei finanzielle Hilfe von der Stadt Hamburg erhalten und wird auch künftig keine erhalten.

Nein. Die Baugemeinschaft erhält das Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages auf 60 Jahre. Der Erbbaurechtsvertrag ist unterzeichnet worden. Die Wertsteigerung des Grundstücks durch die Projektentwicklung der Baugemeinschaft erfolgt damit zugunsten der Stadt.

Bei einem Erbbaurechtsvertrag findet keine Eigentumsübertragung des Grundstücks statt. Es verbleibt im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg und muss nach Ablauf der Vertragsdauer – möglicherweise geräumt – an die Stadt zurückgegeben werden. Der Vertrag läuft über 60 Jahre. Die Höhe des an die FHH zu zahlenden Erbbauzinses richtet sich nach der Nutzung des Grundstückes.

Die Baugemeinschaft hat sehr frühzeitig auf breiter Ebene kommuniziert. Die erste Veranstaltung gab es bereits im Jahr 2015 – dort wurde erstmals über die Planungsabsicht informiert. Es folgten Plakate, Flyer, Infostand in der Rindermarkthalle, Online-Umfrage, Berichte an die Stadtteilbeiräte in der Wohlwillstraße und im Karolinenviertel. Die Entwürfe der Architekten wurden vor der Jurysitzung öffentlich ausgestellt, auch hierzu wurde entsprechend eingeladen. Bei der Jurysitzung waren Stadtteilvertreter:innen anwesend. Seit 2015 gab es eine Website, die über die Planungsabsicht und später über das Vorhaben konkret berichtet.

Die Rückmeldungen aus der Bevölkerung waren leider nicht so zahlreich, wie wir uns das erhofft hatten. Mehr Infos zu all diesen von uns durchgeführten Aktivitäten sind zu finden unter: https://paulihaus.de/chronologie/

Anliegen der Baugemeinschaft ist es, ein Bürohaus zur Selbstnutzung zu errichten, um darin inhaltliche und räumliche Synergien für sich nutzbar zu machen. Die Bestandsmieter sollen in diesem Gebäude wieder integriert werden. Das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen wird hierfür fast vollständig ausgeschöpft. Die Flächen im Erdgeschoss, die nicht für die o.g. Nutzungen benötigt werden, wurden dem Stadtteil zur Mitgestaltung und Mitsprache angeboten. Weitere Beteiligungsmöglichkeiten waren aufgrund des Projekts „Baugruppe“ gar nicht möglich.

Ja, für das Bauvorhaben müssen 21 Bäume am Neuen Pferdemarkt/Budapester Straße gefällt werden. Mit dem zuständigen Fachamt sind entsprechende Ersatzpflanzungen im öffentlichen Raum und auf dem Grundstück zwischen Neubau und Rindermarkthalle geplant.

Für die gefällten Bäume werden mindestens 17 neue gepflanzt und es werden 400 lfm Hecke im Umfeld neu gepflanzt. Außerdem wird das Dach des Paulihauses begrünt, was das Mikroklima an heißen Tagen positiv beeinflusst und Lebensraum für Vögel und Insekten schafft.

Wir respektieren absolut, dass sich Menschen gegen den Bau aussprechen. Und wir halten es auch für richtig und wichtig, Unzufriedenheit auszudrücken. Jedoch unterliegen auch Unterschriftenaktionen formellen Anforderungen. Dazu gehört, dass Fragen neutral formuliert sein müssen und keine irreführenden Aussagen getätigt werden, die dem Sachstand nicht entsprechen, aber das Ergebnis der Unterschriftenaktion beeinflussen. Diese Formalien wurden leider nicht eingehalten. Aus diesen Gründen ist auch ein mit den Unterschriften angestrebtes Bürgerbegehren nicht zugelassen worden.

Im Rahmen der Quartiersbeiratssitzung Wohlwillstraße am 6. Mai 2021 erreichten uns diese Fragen, die wir im Nachgang der Sitzung wie folgt beantwortet haben:

  1. Wie kam es dazu, dass das Gebäude im späteren Bauantrag dann mehr als doppelt so groß wurde und nun ca. 10.800 qm Geschossfläche hat? 

Die 4.500 bis 5.000 qm waren eine grobe Abschätzung der von den damals drei Unternehmen benötigten Nutzfläche. Das änderte sich durch das Hinzukommen der Fa. Pahnke, die heute etwa die Hälfte der Flächen im Gebäude belegt. Die Einbeziehung der Fa. Pahnke als Unternehmen, das zum damaligen Zeitpunkt Flächen suchte und als Wirtschaftsförderungsfall eingestuft wurde, war seitens der Stadt gewünscht.

  1. In der Auftaktveranstaltung hat sich sowohl der damalige Betreiber des Restaurants Feuersteins (später zog hier das Maharaja ein) als auch eine Mieterin aus dem Stadtteil sehr kritisch gegenüber den Plänen geäußert. Ein weiterer Teilnehmer kritisierte auch, dass durch die Höhe des Gebäudes mit 5 Geschossen die Blickbeziehung zum Grünen Jäger komplett verändern würde. Wie ernst hat das Baukonsortium die Kritik genommen? Welche Folgen wurden daraus abgeleitet? Hat das Baukonsortium von der Veranstaltung ein Protokoll erstellt? Wo ist das Protokoll einsehbar?  

Es ist ein Protokoll von der Auftaktveranstaltung am 30.09.2015 angefertigt worden, das HIER zu finden ist. Die Dokumentation der Veranstaltung macht deutlich, dass die der heutigen Planung zu Grunde liegende Projektidee bereits damals kommuniziert wurde und vor dem Infoabend den betroffenen Bestandsmieter:innen bekannt war. Explizit auch mit dem Betreiber des Feuersteins, der kurz nach dem Termin sein Restaurant abgegeben hat – vermutlich nicht ohne zuvor die neue Pächterin (Maharaja) über die Pläne für den Standort in Kenntnis gesetzt zu haben.

Die angeregte Information und Beteiligung der Öffentlichkeit wurde mit einem Informationsstand über drei Tage in der Rindermarkthalle sowie Dialogterminen mit Quartiers- und Stadtteilbeiräten, mit onlinebasierter Bürger:innenbefragung und mit Pressearbeit umgesetzt. Das Protokoll konnte im Nachgang zur Veranstaltung von allen Interessierten angefordert werden. Auch gab es bereits damals eine LANDINGPAGE zum Vorhaben.

In den weiteren Planungsschritten sind Hinweise aufgenommen, geprüft und abgewogen worden. So wurden aufgrund der Anregungen und Wünsche zur Nutzung der Erdgeschossflächen die Gespräche mit den Bestandsmieter:innen zur Rückkehr in den Neubau intensiviert und in zwei Fällen zum Erfolg geführt. Die weiteren Beteiligungsschritte sowie der städtebaulich-hochbauliche Wettbewerb bot für Interessierte weitere Möglichkeiten sich zu informieren und einzubringen.

  1. Andy Grote erklärte damals: „Es muss aber nicht unbedingt so kommen, es ist eine Diskussionsgrundlage…. um eine mit dem Stadtteil verträgliche Lösung zu finden.“ Wie hat das Baukonsortium – nach dieser frühen Kritik an den Plänen – die „Stadtteilverträglichkeit“ des Gesamt-Projektes überprüft? Welche Inhalte des Projektes wurden geändert oder in Frage gestellt, um einen Konsens mit dem Stadtteil zu finden? 

Die Integration der Bestandsmieter:innen in den Neubau wurde frühzeitig im Bauprojekt verankert. Darüber hinaus zur Verfügung stehende Flächen im Erdgeschoss sollten und sollen an stadtteilaffine Nutzungen vergeben werden und dies zu einer Kostenmiete und damit nicht zu einer gängigen Marktmiete für diese Lage.

  1. Warum wurde keine Folgeveranstaltung durchgeführt, obwohl der Ausdruck „Auftakt-Veranstaltung“ dies nahegelegt hat und der Quartiersbeirat eine öffentliche Diskussion mit dem Stadtteil gefordert hat?

Die Auftaktveranstaltung war tatsächlich der Beginn einer Reihe von weiteren Dialogangeboten im Stadtteil. Neben der Teilnahme an den Quartiersbeiräten fand an drei Tagen ein von mit Mitarbeiter:innen der Baugemeinschaft personell betreuter Vor-Ort-Dialog in der Rindermarkthalle statt – flankiert von einer Online-Befragung. Später war es Vertreter:innen aus dem Stadtteil möglich, die Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse für das Paulihaus vor der Jurysitzung zu besuchen und Feedback zu geben, das dem Preisgericht vorgelegt wurde und Berücksichtigung fand. Eine LANDINGPAGE zum Vorhaben wurde entwickelt Vorhaben und Pressearbeit durchgeführt. Die Baugemeinschaft engagierte sich dafür, ihre Pläne in der breiten Öffentlichkeit bekannt zu machen und mit Interessierten in den Dialog zu treten.

  1. Warum wurde im FLYER I von einer fünfgeschossigen Bebauung gesprochen und auch ein fünfgeschossiges Gebäude zeichnerisch dargestellt – dann jedoch ein Bauantrag für eine sechsgeschossige Bebauung eingereicht.

Vgl. Frage 1

  1. Warum wurde in dem Flyer I, der für die Infotage verteilt wurde, es als Tatsache dargestellt, dass an der Budapester Straße ein Gebäude entsteht und nicht, dass es sich um einen Vorschlag handelt: „Liebe Nachbarn, an der Ecke Budapester Straße / Neuer Kamp entsteht bis 2019 ein neues Büro- und Geschäftshaus, in das eine gewerbliche Baugemeinschaft einziehen wird.“ – zumal zu diesem Zeitpunkt weder eine Baugenehmigung, noch ein Erbbaurechtsvertrag geschweige denn ein Entwidmungsverfahren abgeschlossen war.

Der Flyer gibt das grundlegende Projektinteresse bzw. -ziel der Baugemeinschaft wieder, am Standort ein Bürogebäude zur eigenen Nutzung durch die Baugemeinschaft zu bauen.

  1. Warum wurde in dem Flyer I lediglich die Frage gestellt: „Und hier kommen Sie ins Spiel: Welche Nutzungen eignen sich aus Ihrer Sicht für das Erdgeschoss des neuen Gebäudes? Welche Läden und Werkstätten werden im Stadtteil gebraucht?“ – Warum wurde hier nicht eine grundsätzliche Frage gestellt, ob eine Bebauung überhaupt gewünscht wird oder eher nicht gewünscht wird? 

Es handelt sich bei den Planungen für das Paulihaus um ein Baugemeinschaftsprojekt. Ein solches Projekt zeichnet sich stets dadurch aus, dass die geplanten Flächen zumindest überwiegend von der Baugemeinschaft selbst genutzt wird. Für die beteiligten Firmen ist der Umzug auf neue Flächen keine Option, sondern aufgrund ihrer aktuellen räumlichen Situation überwiegend alternativlos. Die Verankerung und Verbindung zum Stadtteil soll mit dem Paulihaus gewahrt bleiben. Die im Erdgeschoss noch zur Verfügung stehenden Flächen (abzgl. des Bedarfs der Bestandsmieter:innen) sollen einer quartiersbezogenen Nutzung zugeführt werden. Diese Erläuterung ist dem Flyer zu entnehmen und mit der Einladung zu frühzeitigen Bedarfsbekundungen verbunden. Niemandem war es genommen, Kritik an der Konzeptidee oder eine grundsätzlich ablehnende Meinung vorzubringen.

  1. Wie viele Stellungnahmen/Kommentare/Anregungen wurden im Rahmen dieser Infotage eingesammelt?

Im Rahmen des Vor-Ort-Dialogs (Infostand Rindermarkthalle) konnten persönliche Anmerkungen gemacht werden, die dann auf einer Stellwand – für alle einsehbar– dokumentiert wurden. Überdies konnte schriftlich mittels Fragebogen geantwortet werden oder auch via Online-Umfrage. Das allgemeine Interesse und die Beteiligung hielten sich ganz generell auf einem geringen Niveau. Die geäußerten Wünsche und Hinweise am Infostand (Stellwand) sowie die acht eingereichten Feedback-Flyer können HIER eingesehen werden.

  1. Warum wurden diese Stellungnahmen bis heute nicht veröffentlicht?

Sie wurden veröffentlicht und u.a. in den Architektenwettbewerb eingebracht. So konnten die Rückmeldungen vor Ort eingesehen werden. Sie wurden zudem Interessenten zur Verfügung gestellt. Ergänzend haben wir sie in unsere DOKUMENTATION DER INFOTAGE mit eingebunden.

  1. Wie viele Stellungnahmen/Kommentare/Anregungen wurden im Rahmen dieser Online-Beteiligung eingesammelt?

Die Resonanz auf das Projekt war seit der ersten Informationsveranstaltung am 30.09.2015 bis zum Herbst 2019 insgesamt äußerst gering. An der Online-Abstimmung haben nur 35 Personen teilgenommen. Insgesamt wurden lediglich 11 Kommentare gepostet.

  1. Warum wurden diese Stellungnahmen bis heute nicht veröffentlicht?

Sie wurden und sind veröffentlicht worden. Die Online-Umfrage sowie die dazugehörigen Ergebnisse und Kommentare konnten online eingesehen werden. Interessierten wurde die Erhebung zur Verfügung gestellt. Ergänzend haben wir sie in unsere DOKUMENTATION DER UMFRAGE mit eingebunden.

Fragebogen-Flyer II / bis 3. März 2017. 

  1. Warum wurde auch in FLYER II bereits behauptet, dass ein Gebäude bis 2019 entstehen würde – Projekt „Built in St. Pauli“, einem innovativen Büro- und Geschäftshaus, das bis 2019 zwischen Rindermarkthalle und Neuer Pferdemarkt an der Budapester Straße entsteht – und nicht, dass dies nur ein Vorschlag ist, der noch weitere Hürden zu nehmen hat und erst noch genehmigt werden muss.

Vgl. Frage 6

  1. Wie viele Flyer wurden verteilt?

Der Infoflyer wurde in einem Umkreis von ca. 500 Metern rund um das Planungsgebiet an die Haushalte verteilt und ausgelegt. Zudem wurde auf die Veranstaltung mittels der Quartiersbeiräte, eines E-Mail-Verteilers und einer Pressemitteilung zusätzlich aufmerksam gemacht. Auch auf der damaligen projekteigenen WEBSEITE war die Veranstaltung angekündigt und dort konnten auch die Flyer heruntergeladen werden.

  1. Wie viele Stellungnahmen/Kommentare/Anregungen wurden im Rahmen dieser Flyer-Beteiligung eingesammelt?

Vgl. Frage 8

  1. Warum wurden diese Stellungnahmen bis heute nicht veröffentlicht?

Vgl. Frage 11

  1. Nach Präsentation des geplanten Bauprojektes am 21.2.2017 durch die STEG (Herrn Reinken) wird im Protokoll Folgendes vermerkt: „In der sich anschließenden Diskussion wird die Vergabe des Grundstückes kritisiert. Das Grundstück sei nicht öffentlich ausgeschrieben, sondern als Wirtschaftsförderungsgrundstück disponiert worden. Die Firma Pahnke sei erst nachträglich in die Baugemeinschaft als Wirtschaftsförderungsfall aufgenommen worden, um eine Disposition des Grundstücks zu Gunsten der Baugemeinschaft zu ermöglichen. Kritisiert wird des Weiteren, dass für die Online-Befragung die Anmeldung in einem sozialen Netzwerk notwendig sei. Ebenfalls kritisch wird die Höhe des geplanten Neubaus gesehen, der den Blick auf die Rindermarkthalle verdecke.“ Welche Schlussfolgerungen hat das Baukonsortium aus dieser Kritik gezogen? Welche Änderungen der Planung sind erfolgt?

Die Entscheidung hinsichtlich der Grundstücksvergabe oblag nicht der Baugemeinschaft. Ihr ursprüngliches Ziel war der Erwerb des Baugrundstücks. Dem hat die Stadt nicht zugestimmt. Insofern war die Nutzung des Areals mittels Erbbaurechts nicht die von der Baugemeinschaft favorisierte Variante. Unabhängig davon, ist die Erweiterung der ursprünglichen Baugemeinschaft durch das im Stadtteil seit Jahrzehnten ansässige Unternehmen Pahnke auf Wunsch der Stadt erfolgt (vgl. Frage 3).

  1. Der Quartiersbeirat Karoviertel hat am 24.4.2017 mit sehr deutlicher Mehrheit (29 zu Null) die Frage gestellt, ob und welches „Gemeinwohlinteresse“ beim Paulihaus bestehen würde. Welche Schlussfolgerungen hat das Baukonsortium daraus gezogen? Welche Änderungen der Planung sind erfolgt?

Die Beiratsempfehlung ist zuständigkeitshalber an den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) und an die Hamburg Invest Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH (HIW) mit Bitte um Stellungnahme gegangen. Die Stellungnahme ist der DRS.-NR. 21-3325.1 zu entnehmen.

  1. In der „Projektvorstellung Paulihaus“, die als Anlage dem Erbbaurechtsvertrag beigefügt wurde, wird erklärt: „Die darüber hinaus noch frei zur Verfügung stehenden Mietflächen im Erdgeschoss wurden im Rahmen einer Online-Beteiligung und eines Beteiligungsstandes in der Rindermarkthalle dem Stadtteil zur Mitsprache und Mitbestimmung angeboten. Die Konstruktion „Baugemeinschaftsprojekt“ mit dem hauptsächlichen Zweck der Eigennutzung setzt für eine Beteiligung klare Grenzen.“ Stimmt das Baukonsortium inhaltlich zu, dass die klassische Bürgerbeteiligung es möglich machen soll, Bauprojekten durch die Bürgerbeteiligung „klare Grenzen“ zu setzen und nicht umgekehrt, dass ein Baukonsortium vorab und ohne irgendeinen politischen Beschluss den Bürgern Grenzen setzt? Warum soll also das Paulihaus zu einer Kategorie von Projekten gehören, welche die klassische Bürgerbeteiligung auf den Kopf stellt und die politische Debatte einschränkt? Ist das Eigeninteresse z.B. der STEG oder eines anderen privaten Betriebes ein ausreichender Grund?

Die Baugemeinschaft informiert seit September 2015 zu ihren konzeptionellen Ideen und Planungen. Stellungnahmen und Anregungen wurden immer wieder ermöglicht. Das – verglichen mit anderen Bauvorhaben im Viertel und im Stadtgebiet – über vier Jahre nach der frühzeitigen Vorstellung des Vorhabens im September 2015 sehr geringe Interesse und die geringe Resonanz, vermittelten der Baugemeinschaft nicht den Eindruck eines Bedarfs erweiterter Beteiligungsangebote. Erst im Rahmen der öffentlichkeitswirksamen Aktionen rund um das Maharaja wurden Forderungen nach mehr Beteiligung laut. Zu diesem Zeitpunkt war die Projektplanung bereits sehr weit vorangeschritten. Mit der Betreiberin der Gastronomie fanden nicht nur intensive Gespräche statt, mit ihr zusammen wurde ein Jahr lang sogar die attraktivste Fläche im Erdgeschoss geplant, die sie im Paulihaus dann hätte auch beziehen können. Das gemeinsam entwickelte Flächenprogramm fand Eingang in die Ausschreibung des Architektenwettbewerbs und in der Folge in den von der Jury ausgewählten Siegerentwurf.

Auch auf die Gefahr hin, Veranstaltungen für eine nur sehr kleine Personengruppe zu organisieren, hätten weitere Angebote aus heutiger Sicht der Baugemeinschaft vermutlich den Vorwurf erspart, Interessierte nicht hinreichend eingebunden zu haben. Dies nimmt die Baugemeinschaft als Lernerfahrung mit und wird es im Fall künftiger Projekte berücksichtigen. Grundsätzlich weist die Baugemeinschaft aber die Unterstellung zurück, das Vorhaben Paulihaus „im stillen Kämmerlein“ und damit an der Öffentlichkeit vorbei geplant zu haben.

  1. In der o.g. Anlage wird zudem behauptet: „Die Tatsache, dass sich seit einigen Monaten aus dem Stadtteil Widerstand gegen das Projekt manifestiert, werten wir zum einen als eine Folge der Aktivitäten von Frau Guthmann, Inhaberin des Maharaja, die sich derzeit in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Sprinkenhof befindet, und in diesem Zusammenhang den Stadtteil für die Durchsetzung ihrer Partikularinteressen mobilisiert hat.“ Ist die hier zitierte Position auch heute noch die Meinung des Baukonsortiums? 

Wir sind der Auffassung, dass sich die von ihrem Partikularinteresse getriebenen (juristischen) Aktivitäten der Gastronomin zu einem Vehikel zur Mobilisierung gegen das gesamte Bauvorhaben entwickelt haben. Dabei konnten wir beobachten, dass wesentliche Informationen zur Historie, zur aktuellen Situation und den sehr konkreten Standort-Perspektiven der Betreiberin des Maharaja nicht mit kommuniziert wurden. Dies hat nach unserer Wahrnehmung bedauerlicherweise bei vielen Unterstützer:innen zu einer nachvollziehbaren Verunsicherung geführt. In nahezu allen persönlich geführten Gesprächen der Baugemeinschaft mit Bürger:innen und Stadtteilvertreter:innen relativierten sich Kritik und Vorbehalte in Kenntnis der tatsächlichen Umstände erheblich. In der Nachbetrachtung der Ereignisse stellen wir fest, dass eine noch gezieltere und offensivere Information und Einbindung der Öffentlichkeit in die laufende Planung mutmaßlich zu weniger Verunsicherung und Konflikten geführt hätten.

  1. Weiter wird in der Anlage formuliert: „Zum anderen sehen wir, dass es im Stadtteil eine generell existierende Unzufriedenheit mit verschiedenen Projekten gibt. Der Vorwurf lautet, sie ständen nicht im Einklang mit dem so genannten „St. Pauli Code“, der im Rahmen der Auseinandersetzungen um die Esso-Hochhäuser formuliert wurde und nun als Gradmesser für künftige Neubauprojekte ins Feld geführt wird. Durch die prominente Lage, an der das PAULIHAUS entstehen soll, und die zeitlich bevorstehende Realisierung entlädt sich dieser Unmut besonders stark an unserem Projekt.“ Ist es aus Sicht des Baukonsortiums ebenfalls denkbar, dass das gewählte Verfahren und der Projektinhalt des Paulihauses dazu geführt haben, dass der Stadtteil dieses Projekt so stark kritisiert und nicht eine „generell existierende Unzufriedenheit“? 

Wir sind weiterhin der Auffassung, dass der Neubau mit seiner in einem aufwändigen Wettbewerb gewählten Architektur und den vielen mit dem Stadtteil verbundenen Menschen, die in dem Gebäude arbeiten wollen, gut an den Standort passt. Wie bereits angemerkt, hätte es aus heutiger Sicht der Akzeptanz des Vorhabens geholfen, hätten wir unsere Aktivitäten zur Information und Einbindung der Öffentlichkeit in der frühen Planungsphase umfangreicher organisiert.

  1. Die 4 Firmen haben das Projekt immer wieder damit erklärt und begründet, dass sie das Bürohaus für sich selber bauen würden. Im Erbbaurechtsvertrag ist nun von Projektflächen die Rede, die an Freiberufler untervermietet werden sollen. „Die Parteien erklären, dass auf ******** qm der von der Pahnke Markenmacherei GmbH & Co. KG genutzten Fläche sog. Projektflächen eingerichtet werden, die auch der projektbezogenen Beschäftigung von Freiberuflern, d. h. auch der befristeten Untervermietung an diese, dienen.“ Welche Größe in qm umfassen nun diese Flächen im Erbbaurechtsvertrag?

Teilflächen der Mieteinheit von Pahnke werden gem. des im Erbbaurechtsvertrags definierten Nutzungskonzepts projektbezogen und flexibel als „Coworking-Space“ von Pahnke und Dritten genutzt.

  1. Im Antrag zur Anhandgabe des Grundstückes werden als Erbbaurechtsnehmer die Firmen Steg, Argus, Hamburg Team und Pahnke Markenmacherei genannt. Im späteren Erbbaurechtsvertag sind nun aber andere Firmen enthalten, z.B. statt der Pahnke Markenmacherei eine neu gegründete Pahnke Immobilien GmbH (mit Geschäftszweck „das Verwalten von eigenem oder fremdem Grundbesitz sowie das Halten und Verwalten von Beteiligungen an anderen Unternehmen, die ebenfalls im Bereich der Verwaltung eigenen Vermögens tätig sind“) und als Privatperson Konrad Rothfuchs, statt die Firma Argus. Wie und warum kam es zu diesen Änderungen?

Es ist üblich, dass Unternehmen Ihre Beteiligungen an Bauvorhaben in eigene Gesellschaften gründen. Bei ARGUS als Personengesellschaft ist die angesprochene Differenzierung ohne Belang. Die unterschiedlichen Beteiligungsformen ändern auch nichts an der geplanten Belegung des Objektes.

  1. Wann wurde das Grundstück Neuer Pferdemarkt 34/35 öffentlich ausgeschrieben bzw. in einer Tageszeitung oder online veröffentlicht, so dass sich neben dem Paulihauskonsortium auch andere Interessenten, z.B. die bisherigen Nutzer der Gebäude, für das Grundstück melden konnten? Wenn dies bislang nicht erfolgt ist, wann findet es statt, um eine diskriminierungsfreie öffentliche Vergabepraxis zu gewährleisten?

Die Baugemeinschaft hat sich aus eigener Initiative und in einem üblichen Verfahren um den Standort beworben. Fragen zum Vergabeprozess sind an die Freie Hansestadt Hamburg (FHH) zu richten.

  1. Haben die 4 Firmen, die in das Gebäude einziehen wollen, bereits jetzt Grundstücke oder Büroflächen in ihrem Eigentum in Hamburg-Mitte/Altona/Eimsbüttel? Wenn ja, warum nutzen sie dann nicht diese Flächen oder erweitern sie diese Flächen, die ihnen bereits gehören?

Viele Mitarbeiter:innen der Baugemeinschaft leben im Stadtteil und haben dort ihr soziales Netzwerk (Kita, Schule, Vereine etc.). Der Wunsch, den Arbeitsplatz auch bei einem Umzug auf neue Flächen im Viertel zu behalten, ist in den Belegschaften der beteiligten Unternehmen groß. Der geplante Standort des Paulihauses ist sehr gut geeignet, diesem Bedürfnis gerecht zu werden. Die Baugemeinschaft hat in den genannten Quartieren keine Flächen im Eigentum, die ansatzweise den Flächenbedarf decken.

  1. Nach jüngsten Auskünften aus dem Bezirk Mitte ist die STEG – was viele im Stadtteil sehr überrascht hat – Eigentümerin des Geländes südlicher Schlachthof. Wurde das Grundstück südlicher Schlachthof vor einer Privatisierung zu Gunsten der STEG zuvor öffentlich ausgeschrieben oder gab es eine Bürgerbeteiligung oder irgendeine andere Art der Information über den geplanten Transfer von diesem öffentlichen Eigentum in privaten Besitz z.B. im Quartiersbeirat Karoviertel oder im Beirat Wohlwillstrasse? Wenn nein, warum nicht?

Diese Darstellung ist unzutreffend. In Wahrheit befindet sich die Immobilie im Treuhandvermögen der steg. Es liegt keine Privatisierung zugunsten der steg vor. Sie ist im Grundbuch einsehbar eingetragener Treuhänder für die FHH. Dies ist auch vollumfänglich dem Grundbucheintrag zu entnehmen.

Im Rahmen der Planungen zum Paulihaus hat sich ergeben, dass offenbar die Überbauung eines Abwassersiels zu sehr hohen Kosten führt, die jedoch nicht vom Baukonsortium getragen werden, sondern vom Erbbauzins abgezogen werden. Dies hat zur Folge, dass für die Stadt Hamburg innerhalb von 60 Jahren weniger Pachteinnahmen entstehen können, als über den Erhalt und die Vermietung der 1-geschossigen Gebäuden innerhalb von 3 Jahren.

  1. Was macht die Sielüberbauung so teuer?

Bei der Überbauung des Isebekstammsiels dürfen keine zusätzlichen Lasten in das über 100 Jahre alte und aus Backsteinen gemauerte Bauwerk eingebracht werden. Dies schließt eine Flachgründung aus und macht eine aufwändige, brückenartige Tiefgründung erforderlich. Darüber hinaus darf im Havariefall des Stammsiels die Standfestigkeit und Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden.

  1. Wäre es angesichts der hohen Kosten und des großen Aufwands nicht sinnvoller, das Bürohaus einem anderen Grundstück zu bauen, z.B. an der Lagerstrasse 15, so dass weder Bäume gefällt noch bestehende Betriebe verdrängt werden müssten?

Die Aussage, für den Bau des Paulihauses müssten bestehende Betriebe verdrängt werden, trifft nicht zu. Wie mittlerweile vielfach und wiederholt kommuniziert, hatten und haben alle Bestandsmieter:innen die Möglichkeit, passende Flächen im Neubau zu erhalten. Der Fall der Autowerkstatt Max zeigt exemplarisch, wie das Angebot zur Rückkehr in eine konkrete Vereinbarung und Planung umgesetzt werden kann. Zum aktuellen weit vorangeschrittenen Planungsstand steht der Standort Lagerstraße 15 für die Baugemeinschaft nicht zur Disposition. Auch hat die FHH ihr Interesse an der Entwicklung des Paulihauses am Standort Neuer Pferdemarkt erneut bekräftigt und unterstützt die Umsetzung der konzeptionellen Idee auf allen Ebenen von Politik und Verwaltung.

  1. Welcher ökonomische Unterschied ergibt sich für das Baukonsortium, wenn es statt am Neuen Pferdemarkt 34/35 an der Lagerstrasse 15 bauen würde? 

Das Grundstück Lagerstraße 15 steht zum aktuellen, weit vorangeschrittenen Planungsstand des Paulihauses nicht zur Disposition (siehe dazu auch Schriftliche Kleine Anfrage 22/03646 der Abg. Fr. Sudmann (Die Linke), „Paulihaus – Welche Alternativen gibt es?“ Drucksache Nr. 2021/769). Die weit vorangeschrittene Planung des Gebäudes lässt sich nicht ohne erheblichen Mehraufwand auf ein anderes Grundstück umlegen. Die Ausführungsplanung ist abgeschlossen, ein Standortwechsel wäre mit einer nicht tragfähigen Kostensteigerung und einem weiteren massiven zeitlichen Verzug verbunden.

  1. Welche Unterschiede bei den Erbbauzinsen über 60 Jahre ergeben sich für die Stadt Hamburg, wenn das Paulihaus statt am Neuen Pferdemarkt 34/35 an der Lagerstrasse 15 gebaut würde?

Vgl. Frage 27

  1. In der Anlage„Denkmalschutz“ sind einige Aspekte aufgeführt, welche einen möglichen Ensembleschutz der Rindermarkthalle inkl. Randbebauung erkennbar machen, insbesondere auf Grund der historischen Westausrichtung des Areals und der baulichen Gestaltungsbezüge, die zwischen Randbebauung und Rindermarkthalle deutlich sichtbar sind. Wie steht das Baukonsortium zu diesem Thema? Ist es aufgeschlossen, dieses Thema erneut zu bewerten?

Das Denkmalschutzamt wurde in den Wettbewerb sowie die hieran anschließende Planung eng eingebunden. In diesem Rahmen wurde die Randbebauung durch das Denkmalschutzamt als nicht denkmalschutzwürdig eingestuft. Die denkmalrechtlichen Anforderungen aus der Baugenehmigung werden durch die Baugemeinschaft umgesetzt.

  1. Auf Grund der Dimensionierung des Paulihauses muss bislang öffentlicher Raum entwidmet und sodann privatisiert werden, um das Paulihaus errichten zu können. Gegen die Entwidmung des öffentlichen Raums sind zahlreiche Widersprüche eingereicht worden und noch nicht endgültig entschieden. Welche aktuelle und zukünftige Bedeutung hat aus Sicht des Baukonsortiums der öffentliche Raum und auch die hier befindlichen alten Bäume im Bereich Neuer Pferdemarkt für den Stadtteil St. Pauli / Sternschanze / Wohlwillstraße?

Der öffentliche Raum wird nicht privatisiert, sondern dem Paulihaus-Grundstück zugeteilt, dessen Eigentümerin ist und bleibt die FHH (LIG). Im Rahmen der Baumaßnahmen wird der Fußgänger- und Radweg verbreitert und findet mit der großen und offenen Treppenanlage am nördlichen Ende des Paulihauses einen einladenden Übergang zum Vorplatz der Rindermarkthalle. Durch das mit dem Bezirk abgestimmte Ersatzpflanzungskonzept werden die zu fällenden Bäume ausgeglichen. Weitere Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück oder an einem geeigneten alternativen Standort sind denkbar.

  1. Wie sieht das Baukonsortium das Thema „Synergieeffekte“ in Bezug auf das eigene Bauvorhaben im Vergleich zum Verlust von Synergieeffekten des Stadtteils, der durch den Abriss der Gebäude und die Aufkündigung von bisherigen Begegnungsräumen, Orte verliert, um sich auszutauschen und abzustimmen? Welches Interesse soll hier Vorrang haben und warum soll dies so sein?

Allen Bestandsmieter:innen wurde der Wiedereinzug in das Paulihaus angeboten. Autowerkstatt Max und ein Betreiber des Tonstudios haben dieses Angebot angenommen. Die Betreiberin des Maharaja hatte lange Zeit ebenfalls Interesse an einer Rückkehr bekundet und etwa ein Jahr lang eine dafür ausgewählte Fläche mit fachlicher Unterstützung der Baugemeinschaft konkret geplant. Ein Café bzw. Gastronomiebetrieb ist Teil der Planung und für die Öffentlichkeit zugänglich. Ein Beteiligungsverfahren für die Erdgeschossnutzungen ist in Vorbereitung und wird zu gegebener Zeit stattfinden. Dies hat die Baugemeinschaft im Rahmen der der Quartiersbeiratssitzung Wohlwillstraße am 06.05.2021 auch erneut bekräftigt und zugesagt.

Auf der Sitzung des Quartiersbeirates Wohlwillstraße am 6. Mai 2021 wurden diese Fragen zum Paulihaus gestellt, die die Baugemeinschaft wie folgt beantwortet hat (Auszüge aus dem Protokoll):

Der Planungsprozess ist abgeschlossen, die Baugenehmigung ist erteilt und die Ausführungsplanungen sind ebenfalls genehmigt. Der Baubeginn ist für Ende des Jahres 2021 vorgesehen.

Die aktuellen Tätigkeiten auf dem Grundstück sind genehmigte, vorbereitende Untersuchungen seitens der Stadt. Die Rückbaumaßnahmen beginnen voraussichtlich Ende Mai.

Herr Schwarzkopf (Amt für Denkmalschutz) hat als zuständiger Mitarbeiter ein Gutachten ausgestellt. Ebenfalls war er als Sachverständiger mit Mandat am Planungsprozess beteiligt.

Herr Schwarzkopf war zu dem Thema bereits im Quartiersbeirat Karolinienviertel vorstellig.

 

Da die Planungen abgeschlossenen sind und nun die Phase der baulichen Umsetzung folgt, ist die Gebäudehöhe nicht mehr veränderbar. Die Höhe wird 23,3 m betragen.

 

Herr Humbach und Herr Reinken zeigen per Bildschirmfreigabe eine Präsentation mit einer Visualisierung der aktuellen Planung.

An der engsten Stelle beträgt die Entfernung der Außenwand des Gebäudes zur Bordsteinkante 8 m und an der breitetesten Stelle 13 m. Der Fuß- und Radweg bleibt nicht nur erhalten, sondern verbreitert sich etwas.

Einer der Anwesenden kam durch Schrittmaß zu einem abweichenden Ergebnis. Da die Frage nicht abschließend geklärt werden kann, werden weitere Informationen mit dem Protokoll nachgereicht.

Der Räumungstitel bestand zum 29.03.2021. Es gab das Angebot einer Verlängerung bis zum 30.06.2021 unter der Bedingung, dass die Klage von Frau Guthmann fallen gelassen wird. Frau Guthmann hat das Angebot unter diesen Bedingungen nicht angenommen.

Der Rückbau der oberirdischen Bauteile soll erfolgen, ohne dass eine Baumfällung passiert.

Die Planungen sehen vor, dass 17 neue Bäume und 400 laufende Meter Hecke neu gepflanzt werden. Bei den Baumarten handelt es sich um Säulen-, Stieleichen. Erwartet werden bis zu 5 m Kronendurchmesser. Der Boden eignet sich durch 1,20 m Erdüberdeckung über der Tiefgarage und ein automatisches Bewässerungssystem für die Baumpflanzungen.

Außerdem wird eine Ausgleichszahlung vorgenommen, um auf das notwendige Soll zu kommen. Aufgrund des beengten Raums kann das Ausgleichsgrün nicht vollständig durch Pflanzungen ermöglicht werden.

Da es sich um städtischen Grund handelt, sind vermutlich der Bezirk oder der LSBG zuständig.

 

Herr Humbach und Herr Reinken sind nicht auf dem neuesten Stand, da die Entwidmung Aufgabe des Bezirks ist. Die Frage wird ans Bezirksamt weitergegeben.

 

Das Beteiligungsverfahrens war thematisch auf die Nutzung des Erdgeschosses begrenzt. In den Tagen der Informationsveranstaltung an der Rindermarkthalle und der während der Online-Beteiligung hätten grundsätzliche ablehnende Meinungen dennoch kundgegeben werden können.

Die Anregungen wurden weitergegeben. Sie sind im Qualifizierungsverfahren verlesen und von der Jury zur Kenntnis genommen worden. Die Nutzung von ca. 500 qm der Fläche sind noch offen.

 

Ja, die steg verwaltet treuhänderisch das Grundstück der Alten Rinderschlachthalle.

Aktuell gibt es noch keine Planungen. Die Anregung, dass eine Beteiligung an der Entwicklung gewünscht ist, wird gerne aufgenommen, weitergetragen und mit den anderen Gesellschaftern besprochen. Jetzt schon Gespräche diesbezüglich zu beginnen ist nur bedingt sinnvoll, weil noch nicht geklärt ist, wann der Bau beendet wird.

Der Quartiersbeirat hält ein Votum ab als Stimmungsbild, ob ein Beteiligungsverfahren für die Erdgeschossfläche gewünscht ist. 57 % der Teilnehmenden stimmen mit „Ja“.

 

Ein Windgutachten wurde nicht vorgenommen.

 

Ein Tonstudio wird gebaut. Es gab Gespräche mit verschiedenen Parteien. Mit einer Partei ist es zu einer Vereinbarung gekommen. Es wird angenommen, dass spätestens zum Richtfest ein Mietvertrag geschlossen wird.