FAQs

Beim Paulihaus handelt es sich um ein Baugemeinschaftsprojekt, zu dem sich vier Unternehmen zusammengefunden haben, um die Synergien ihrer Zusammenarbeit – räumlich und inhaltlich – besser zu nutzen. Die Unternehmen wollen ihren angestammten/langjährigen Sitz auf St. Pauli/Schanze/Karoviertel halten. Gebaut wird zur Selbstnutzung, es entsteht kein Investitionsprojekt zur Vermarktung. Insbesondere die räumlichen Synergien und Kooperationsflächen lassen sich nur in einem Neubau realisieren.

Der Baugemeinschaft gehören die vier Unternehmen ARGUS, Pahnke Markenmacherei, steg Hamburg und HAMBURG TEAM an.

Die steg hat seit 30 Jahren ihren Sitz im Schulterblatt im Schanzenviertel. HAMBURG TEAM hat seinen Sitz seit 2008 Jahren am Millerntorplatz in St. Pauli, die Pahnke Markenmacherei ist seit 2001 im Karoviertel ansässig. ARGUS hat seinen Sitz seit 19 Jahren in der benachbarten Altstadt.

Der Realisierungsgesellschaft gehören derzeit ARGUS, HAMBURG TEAM und die steg Hamburg an. Der Beitritt von Pahnke Markenmacherei befindet sich in Vorbereitung (Vertragsverhandlungen) und wird in Kürze umgesetzt werden.

Die Unternehmen bilden eine gewerbliche Baugemeinschaft und wollen als solche zusammen in ein Gebäude ziehen, um dort inhaltliche und räumliche Synergien zu nutzen. Für dieses Anliegen gibt es keine geeigneten Büroflächen in St. Pauli und Hamburg. Insbesondere die gewünschten räumlichen Synergieflächen erfordern einen Neubau. 

Aktuell beläuft sich die leerstehende Bürofläche in Hamburg auf ca. 3% des Angebotes. Dies entspricht nahezu dem Stand einer Vollvermietung.

Die Unternehmen wollen inhaltlich zusammenarbeiten, kooperieren und Synergien – räumlich und inhaltlich – nutzen. Die sich daraus ableitenden spezifischen Anforderungen lassen sich nur in einem Neubau abbilden. Die Erschließung sowie die Architektur des Gebäudes nehmen darauf direkt Bezug. Die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der Unternehmen sind in hohem Maße mit dem Stadtteil verbunden. Sie wohnen dort, nutzen Kita-, Schul- und Freizeitangebote.

Die Baugemeinschaft plant das Gebäude zur Eigennutzung. Es entsteht keine zusätzliche Bürofläche, die in eine Vermietung gehen könnte. Es handelt sich nicht um ein Investitions- bzw. Renditeprojekt.

Der Standort ist durch starke Lärmimmissionen belastet, was die Herstellung von Wohnraum an dieser Stelle, gemäß der bestehenden Vorschriften für Wohnraum, deutlich erschwert. Aus diesen Gründen wurde in der weiteren Beplanung dieses Areals davon Abstand genommen, hier Wohnraum zu schaffen

Die Architektur ist das Ergebnis eines städtebaulich-hochbaulichen Wettbewerbs, an dem fünf Büros beteiligt waren. Die Entwürfe wurden im Januar 2018 öffentlich ausgestellt. Die Besucher konnten persönliche Anmerkungen zu den Entwürfen machen, die der Jury vorgelegt und die bei der Auswahl des Siegerentwurfs mit berücksichtigt wurden. Der Gewinnerentwurf stammt von einem lokalen Architekturbüro direkt aus dem Quartier, das über beste Ortskenntnis verfügt. Das Preisgericht bestand aus Teilnehmern mit einer hohen fachlichen Qualifikation. Die Jury setzte sich aus 34 Fachleuten – unter anderem dem Oberbaudirektor, fünf Vertretern aus der Politik sowie Bewohnern und Architekten zusammen. Der Entwurf hat von der Jury eine eindeutige Zustimmung erhalten. Ebenso waren die Sachpreisrichter mit den örtlichen Verhältnissen besonders vertraut.

Es handelt sich um eine robuste Backsteinarchitektur, die sich an der Bebauung des Rindermarktareals und dessen städtebaulicher Struktur orientiert. Auch die Geschossigkeit orientiert sich an den Gebäudehöhen im Umfeld.

Zum diesem Thema wurden von der Baugemeinschaft zwei Gutachten in Auftrag gegeben. Das eine beschäftigt sich mit der Frage, ob der Bau des neuen Gebäudes zu mehr Lärmentwicklung an dieser Stelle führt (Bauakustik), das andere untersucht, ob es durch die Bewirtschaftung des Gebäudes (Schallimmissionsprognose) zu einer erhöhten Lärmbelastung kommt. Das erste Gutachten kommt zum Ergebnis, dass die ermittelte, leichte Pegelerhöhung im Kontext des bereits existierenden Pegels subjektiv nicht wahrnehmbar ist. Das zweite Gutachten belegt, dass die Auflagen der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) eingehalten werden bzw. sogar unter den zulässigen Werten liegen.

Auf dem Grundstück befinden sich derzeit eine Kfz-Werkstatt, ein Restaurant und ein Tonstudio.

Es war immer Ziel der Baugemeinschaft, die Bestandsmieter in den Neubau zu Integrieren. Die Herstellung einer Autowerkstatt und eines Tonstudios ist fester Bestandteil der aktuellen Planung. Mit der Autowerkstatt und einem von zwei Hauptmietern der Tonstudios wurden bereits schriftliche Einigungen erzielt. Die Inhaberin des Restaurants hat Gespräche über einen Rückzug in das neue Gebäude ihrerseits abgebrochen.

Im Erdgeschoss werden kleinteilige Laden-/Gewerbeflächen für kieznahe Nutzungen entstehen, die von der Baugemeinschaft subventioniert und auf diese Weise günstig angeboten werden können.

Nein. Die Bestandsgebäude auf dem Grundstück stehen nicht unter Denkmalschutz und sie sind auch nicht als denkmalwürdig eingestuft. Sie sind auch kein Teil eines städtebaulichen Ensembles.

Gegenstand der Wirtschaftsförderung sind die Unternehmen Pahnke Markenmacherei und steg Hamburg. Die Mietverträge dieser Unternehmen laufen in Kürze aus und es ist nicht sicher, dass sie an ihren langjährigen Standorten bleiben können. Die Unternehmen sind Teil einer Baugemeinschaft und wollen als solche zusammen in ein Gebäude ziehen, um dort inhaltliche und räumliche Synergien zu nutzen. Für dieses Anliegen gibt es keine geeigneten Büroflächen in St. Pauli.

Die Förderkriterien, die die Stadt Hamburg für einen Wirtschaftsförderungsfall anlegt, werden erfüllt. Siehe hierzu:  https://www.hamburg.de/contentblob/8476670/8ccf10fec4fdac551ba8dc7bc07cd575/data/wirtschaftsfoerderungskriterien.pdf

Nein. Das Erbbaurecht wird nach dem aktuellen Bodenrichtwert ermittelt. 

Nein. Die Baugemeinschaft erhält das Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages auf 60 Jahre, der sich aktuell in der Abstimmung befindet. Die Wertsteigerung des Grundstücks durch die Projektentwicklung der Baugemeinschaft erfolgt damit zugunsten der Stadt.

Bei einem Erbbaurechtsvertrag findet keine Eigentumsübertragung des Grundstücks statt. Es verbleibt im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg und muss nach Ablauf der Vertragsdauer – möglicherweise geräumt – an die Stadt zurückgegeben werden. Der Vertrag läuft über 60 Jahre. Die Höhe des an die FHH zu zahlenden Erbbauzinses richtet sich nach der Nutzung des Grundstückes.

Ja. Der Stadtteil wurde frühzeitig und dem Umfang der Planung angemessen über das Vorhaben informiert:

 

  • 30.09.2015 Öffentliche Auftaktveranstaltung Randbebauung Budapester Straße
  • 16.-18.02.2017 Infostand in der Rindermarkthalle mit Vertretern der Baugemeinschaft für drei Tage
  • 16. -28.02.2017 Durchführung einer Online-Beteiligung
  • 21.02.2017 Projektvorstellung durch die Baugemeinschaft beim Quartiersbeirat Karolinenviertel
  • 28.02.2017 Projektvorstellung durch die Baugemeinschaft beim Sanierungsbeirat Wohlwillstraße

 

 

  • 19.09.2017 Ankündigung des städtebaulich-hochbaulichen Wettbewerbsverfahrens

 

  • 29./30.01.18 Öffentliche Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse:
    Besucher haben die Möglichkeit, Feedback zu geben. Diese Rückmeldungen wurden verschriftlicht und an das Preisgericht weitergeleitet. Am Tag der Jurysitzung (31.01.18) wurden sie der Jury mündlich vorgetragen. 
  • 26.03.2019 Quartiersbeirat Wohlwillstraße: Projektvorstellung, Projektstand, Erläuterung des Wettbewerbsergebnisses 
  • 03.04.2019 Quartiersbeirat Karolinenviertel: Projektvorstellung, Projektstand, Erläuterung des Wettbewerbsergebnisses 
  • Parallel wurde frühzeitig eine Projektwebsite geschaltet.

Anliegen der Baugemeinschaft ist es, ein Bürohaus zur Selbstnutzung zu errichten, um darin inhaltliche und räumliche Synergien für sich nutzbar zu machen. Die Bestandsmieter sollen in diesem Gebäude wieder integriert werden. Das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen wird hierfür fast vollständig ausgeschöpft. Die Flächen im Erdgeschoss, die nicht für die o.g. Nutzungen benötigt werden, wurden dem Stadtteil zur Mitgestaltung und Mitsprache angeboten. Weitere Beteiligungsmöglichkeiten waren aufgrund des Projekts „Baugruppe“ gar nicht möglich.

Ja. Dass Planungen für das Grundstück bestehen wurde frühzeitig und durchgehend in den Stadtteil kommuniziert. Das Projekt wurde in den Quartiersbeiräten Wohlwillstraße und Karolinenviertel vorgestellt und diskutiert, es gab eine Projektwebsite und eine öffentliche Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse. (S. hierzu auch: https://paulihaus.de/neuigkeiten)

Ja, für das Bauvorhaben müssen 21 Bäume am Neuen Pferdemarkt/Budapester Straße gefällt werden. Mit dem zuständigen Fachamt sind entsprechende Ersatzpflanzungen im öffentlichen Raum und auf dem Grundstück zwischen Neubau und Rindermarkthalle geplant. Sie umfassen die Pflanzung von 17 neuen Bäumen sowie ca. 400 laufende Meter Hecke.